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Artículos jurídicos

GASTOS DEL COMPRADOR Y DEL VENDEDOR EN LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS

Gastos a cargo del vendedor

Cuando se lleva a cabo la compraventa de una vivienda, los gastos siguientes corren a cargo del vendedor:

  • Los derivados de una hipoteca para financiar la construcción, en una obra nueva.
  • Los imputables a la escritura de obra nueva y de división horizontal del inmueble de obra nueva.
  • Los derivados de la cancelación  de una hipoteca.
  • El impuesto sobre el incremento del valor del terreno o plusvalía. El incremento del valor se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años transcurridos desde la anterior transmisión. Sobre este incremento se aplica un tipo de gravamen, que es un porcentaje establecido por cada comunidad autónoma de acuerdo con unos máximos y unos mínimos fijados por ley. No en vano, tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de mayo de 2017 (Recurso 4864/2016), si ha vendido la vivienda a un precio inferior del que lo compró, quedará exento en el pago de este tributo. 

Gastos a cargo del comprador

Aparte de pagar el precio de la vivienda, un comprador también debe encargarse de los gastos siguientes:

  • Los gastos de la escritura de la hipoteca, si la hay.
  • El IVA si se trata de una obra nueva (actualmente el 10% en Andalucía), salvo en viviendas de protección oficial (4%), o el impuesto sobre transmisiones patrimoniales si es una vivienda de segunda mano (en Andalucía es del 8%). Hay una ayuda para las personas que a la hora de firmar la escritura tengan menos de 35 años, en estos casos, el impuesto se reduce al 3,5%. Se calcula sobre el precio de compraventa que aparece escriturado.
  • El impuesto sobre actos jurídicos documentados (actualmente el 0.5%).
  • Los honorarios del notario, correspondientes al otorgamiento de la escritura pública y a las copias de ésta. Son normalmente entre el 1 y el 1.5% del precio de la vivienda y están fijados por el Estado. Normalmente el vendedor se encarga del coste de la escritura original y el comprador está obligado a satisfacer el pago del coste de la primera y sucesivas copias.
  • Los gastos de la inscripción en el Registro de la Propiedad, que no suelen superar el 1%. En el caso de que esta inscripción la haga una gestoría, se deberá pagar los honorarios de la gestoría.

    Se debe tener en cuenta que estos gastos pueden llegar a superar globalmente el 10% del valor del piso. 

 

¿QUIÉN PAGA LA PLUSVALÍA MUNICIPAL EN UNA COMPRA?


Una de las cuestiones que nos puede surgir cuando pensamos en comprar o vender una vivienda es ¿quién paga la plusvalía municipal, comprador o vendedor?.
 
El RDL 2/2004,  distingue dos supuestos a la ahora de determinar quien ha soportar el pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía), veamos los dos supuestos de sujeto pasivo:
 
1.   En los supuestos de  transmisiones de terrenos o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título lucrativo (herencias y donaciones) el obligado al pago del impuesto será la persona física o jurídica adquiriente.
 
2.   En los supuestos de  transmisiones de terrenos o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título oneroso (compraventa), el obligado al pago del impuesto será la persona física o jurídica transmitente. 
 
En resumen, podemos decir que son sujetos pasivo del impuesto de plusvalía municipal son los siguientes sujetos:
 
·          En caso de compraventa de un solar, piso,  casa,  garaje u otro bien inmueble urbano: el vendedor.
·           Y el caso adquisición por herencia o donación: el adquiriente.
 
Pactos entre las partes:
 
Una cuestión importante a tener en cuenta, que es práctica habitual en las compraventas, es la de acordar en escritura que la plusvalía la paga el comprador. En este caso el Ayuntamiento girará la liquidación al vendedor ignorando dicho pacto entre la parte. El art. 17.5 de la Ley 58/2003, LGT,  establece que: los elementos de la obligación tributaria no podrán ser alterados por actos o convenios de los particulares, que no producirán efectos ante la Administración, sin perjuicio de sus consecuencias jurídico-privadas.
 
 

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